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茂名碧桂园露天停车位收费诉讼案业主胜诉--再谈对住宅小区露天停车位权属问题的认识

来源:未知 作者:董志坚

茂名碧桂园露天停车位收费诉讼案业主胜诉

     --再谈对住宅小区露天停车位权属问题的认识

          董志坚  凌彩婷

 

  2016年1月11日起,茂名碧桂园房地产开发有限公司(以下简称茂碧公司)委托广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司(以下简称物业公司)对茂名碧桂园碧湖春晓、云林香雪两小区露天停车位收取停车费,引起部份业主抗争。为依法解决露天停车位的收费争议,我们接受其中5个业主的委托,寻求通过法律途径解决。接受委托后,考虑到当时对住宅区露天停车位归属问题争议较大以及其他特定因素,决定提起侵权诉讼,通过起诉侵权的方式来达到露天停车位权属确认之目的。案经茂南区人民法院一审,茂名市中级人民法院二审。茂名市中级人民法院审理后作出(2017)粤09民终2402号民事判决书,判决茂名碧桂园露天停车位权属归业主共有;物业公司停止收取停车费并退还已经收取的停车费。本案完全达到了诉讼目的。

  关于住宅小区露天停车位权属问题的争议,现在倾向于归属业主共有的观点比较多,但司法判例比较少。检索可知,重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会与重庆市豪运房地产开发有限公司有过相同的争议(车位纠纷),该争议经过(2015)渝五中法民初字第00826号一审判决、(2016)渝民终7号二审判决和最高人民法院(2017)最高法民申2817号裁定,均确认涉案地面停车位属于业主共有。综合上述两案情况,我们认为,建筑区划内的露天停车位有几个共同特点:都是建设在建筑区划内道路旁或者空地上,都经过行政部门的规划,都不能单独办理国有土地使用权证;在购房合同中,都有“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定等”类似条款;建设单位都以《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”、第一百四十二条“建设用地使用权人建设的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权,属于建设用地使用权人所有”之规定及签订的购房合同作为争取露天停车位权属的依据。

  就住宅小区露天停车位权属问题,我们曾经整理过《关于住宅小区露天车位权属问题的认识》一文,现结合上述两个判例,再谈谈对确定住宅小区露天停车位权属问题的认识。

  一、对住宅小区露天停车位权属问题,两案均重视国土、规划部门的意见,但对行政部门的意见也有不同的理解。

  (2017)粤09民终2402号判决认为,本案中涉及的露天停车位建设在草皮砖上,按茂名市城乡规划局的批复,涉案的露天停车位应按20%来计算绿地率,故可认定露天停车位占用了小区共有的绿地,该露天停车位属于业主共有;且从茂名市国土资源局对本院的复函可知,涉案的露天停车位没有登记发证,也不能登记发证。因此,涉案的露天停车位不能办理产权登记,不能成为享有专有权的专有部分,因此也不支持涉案的露天停车位归茂碧公司。

  (2015)渝五中法民初字第00826号判决认为,本案所涉及停车位是地面停车位,并无建筑物,不能办理产权登记,其本质上属于土地使用权。该判决认可涉案停车位经过规划,但并不把规划事项作为确定权属的依据。

  我们认为,(2015)渝五中法民初字第00826号判决把地面停车位定位为土地使用权是解决此类争议的方向。地面停车位是不动产,不动产权属以证为准。小区建设完成和小区全部房屋出售之后,建筑区划内的土地使用权也随之转移,建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施应归业主共有;如果建设单位没有取得地面停车位的土地使用权证,当然不能主张停车位的权属。

  二、对物权法第七十四条第二款的认识。

  物权法第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这是建设单位主张涉案的露天停车位权属依据之一。购房合同中都有相类似的条款,茂碧公司的《商品房买卖合同》附件四第十六条约定“‘茂名碧桂园’内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用校归属出卖人,出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分,但占用“茂名碧桂园”内业主共有的道路或绿地的车位归全体业主共有”。(2017)粤09民终2402号判决认为,物权法第七十四条第二款所规定的是专门用来停放汽车的车位、车库的归属问题,但在本案中,虽然涉案的露天停车位经过规划,但其是建设在小区的共有绿地上,并非属于专门用来停放汽车的车位,因此,本案并不适用该条款的规定。(2016)渝民终7号判决认为,根据该法的规定,规划用于停放汽车的车位归属,由当事人通过约定处理;但前提是车位属于豪运公司所有,即能办理产权登记手续。

  我们认为,茂名碧桂园露天停车位是经过规划作为停车位使用的,虽然建于共有绿地上,仍应认为是专门用来停放汽车的车位。本条规定当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式处分停车位,但是,依照法律规定,不动产的出售、附赠或者出租等方式处分前提是不动产权属已经确定。因此,露天停车位在不能产权登记的前提下,是不能按本条款方式处分的。

  三、对物权法第一百四十二条的认识。

  物权法第一百四十二条规定“建设用地使用权人建设的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权,属于建设用地使用权人所有”。这也是建设单位主张涉案的露天停车位权属依据之一。关于这一条规定,(2017)最高法民申2817号裁定认为,由于豪运公司向小区业主出售房屋,小区内土地的土地使用权也转移至小区业主,小区共有部份土地使用权归小区业主共有。(2017)粤09民终2402号判决也作了相类似的认定。

  我们认为,事实上,建设单位正是试图通过物权法第一百四十二条规定,认为地面停车位由其建设,其应天然地获得地面停车位的权属;但这种认识存在一个漏洞,就是无法掩盖建设单位初始开发的土地、建筑物、构筑物及其附属设施已经随商品房买卖合同转移给了业主的事实。

  四、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条一款规定的认识。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。这条是区分建筑区划内专有部份和共有部份的规定。在两个案多份裁判文书都适用了这个规定,其意是说明地面停车位不具有专有部份的特征,只能构成共有部份。所以建设单位不能认为地面停车位专属于其拥有。对地面停车位归属而言,这一条的要害是第三项,就是能否登记问题。

五、本案如能查明露天停车位数量并全部作出权属认定,可能判决会更加全面。

我们代理起诉时,还未准确掌握露天地面停车位的数量;也没有成立业主委员会,因此只能以两个小区个别业主起诉,概括包含两个小区的车位。但在审理过程中,茂碧公司已经举证了全部露天地面停车位数量,因此,法院是否要认定全部露天地面停车位归属业主共有才完美无瑕?因此,可能有遗珠之憾。

  综上所述,我们认为,解决露天停车位权属争议的关键是,露天停车位权属能否登记问题。如果(2015)渝五中法民初字第00826号判决将小区露天停车位定位为土地使用权的观点正确,那么,根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,在建设公司不能取得露天停车位权属证书的前提下,当然不能主张停车位的权属。由此产生的露天停车位权属争议,将迎仞而解。

 

附:茂名市中级人民法院二审判决书

 

 

 

 

广东省茂名市中级人民法院

民事判决书

(2017)粤09民终2402号

上诉人(原审原告):白烜荣,男,汉族,1980年11月7日出生,住深圳市盐田区深盐路2002号4栋3楼。

上诉人(原审原告):许革,男,汉族,1969年11月29日出生,住茂名市茂南区双山一路8号大院33号701房。

上诉人(原审原告):钟祝贤,男,汉族,1969年8月10日出生,住茂名市电白区水东镇解放街78号。

上诉人(原审原告):陈云才,男,汉族,1982年9月5日出生,住高州市镇江镇那射东村21号。

上诉人(原审原告):吴玉姝,女,汉族,1975年7月22日出生,住茂名市茂南区福华路8号大院5号802房。

上述五位上诉人的共同委托诉讼代理人:董志坚,广东前瞻律师事务所律师。

上述五位上诉人的共同委托诉讼代理人:凌彩婷,广东前瞻律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告):茂名市碧桂园房地产开发有限公司,住所地茂名市茂南区镇盛镇茂名市碧桂园碧湖春晓二十四街25号。

法定代表人:杨文杰。

委托诉讼代理人:刘剑辉,男,汉族,1984年7月20日出生,住广州市越秀区书坊街9号。

委托诉讼代理人:卢佩姣,女,汉族,1993年9月20日出生,住广西贺州市八步区羊头镇洞心76号。

被上诉人(原审被告):广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司,住所地茂名市茂南区茂名碧桂园一号商业楼30号商铺。

负责人:李长江。

委托诉讼代理人:黎沛明,男,汉族,1984年12月30日出生,住化州市河西街道办北岸樟村大坡村172号。

委托诉讼代理人:戚文乔,女,汉族,1990年1月19日出生,住广州市天河区科华街351号2009级。

上诉人白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝因与被上诉人茂名市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)、广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司(以下简称碧桂园物业服务公司)侵权责任纠纷一案,不服茂名市茂南区人民法院(2017)粤0902民初2684号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝上诉请求:1.撤销(2017)粤0902民初2684号民事判决;2.改判支持白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的全部诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费用由碧桂园公司、碧桂园物业服务公司承担。

事实和理由:一、一审判决认定涉案露天停车位属于建设单位所有错误。根据碧桂园公司提供的规划图在茂规审字(2011)第020号规划文件中,停车场面积5846.28平方米包括在道路广场总面积26640.41平方米中;在茂规审字(2009)第030号规划文件中,没有规划有停车场面积。由此可见,在两个建筑区域内,均没有专门规划的停车场用地。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款之规定,露天停车位属于占用业主共有面积建设,其权属应属全体业主所有。二、一审判决认定碧桂园公司、碧桂园物业服务公司无需返还已收取的停车费错误。碧桂园公司、碧桂园物业服务公司没有露天停车位的权属依据,因此不能收取白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的停车费。退一步而言,即使碧桂园公司、碧桂园物业服务公司有权力收取露天停车费,其也没有证据证明白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的车辆停放在露天停车位上。因此,其收费没有事实依据。碧桂园公司称其没有收取露天停车费,因此没有退还的责任。但根据其与碧桂园物业服务公司的协议,停车费由碧桂园物业服务公司收取,用来抵扣碧桂园公司应当支付的管理费。因此,事实上碧桂园公司才是露天停车费的实际受益人,其应负返还责任。

碧桂园公司辩称:一、规划内的小区露天停车位属于碧桂园公司所有,碧桂园公司有权处分。碧桂园公司将车位委托碧桂园物业服务公司经营管理,由碧桂园物业服务公司收取停车费完全合法。理由:1.车位车库均属于不动产的范畴,属于建筑物、构筑物或者附属设施(露天停车位)。根据《物权法》第三十条的规定,合法建造的行为完成,就产生所有权,权利人是建造人。《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”建设单位(开发商)作为最初的建设用地使用权人,投资建设的全部房屋、设施,它是唯一的、原始的所有权人。车位的所有权都是建设单位的,认为它属于全体业主是没有法律或者合同的依据。2.从物权法的规定看,住宅区中规划内的车位属于专有的车位,建设单位有权处分。《物权法》第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”本条文的第二款与第三款,分别规定了车位的两种权属。第二款规定,规划内的车位,建设单位有权出售、出租、附赠,表明这部分车位产权是属于建设单位的。而第三款规定的共有车位,没有“规划用于”的字样,也就是说这指的是规划外的车位。这从《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”中也得到了印证。由此可以得出一个明确的结论,规划内的车位,产权属于建设单位,规划外的车位,产权属于全体业主。规划内的露天车位权属亦应当按照上述法律规定来界定。上述规定都只强调了规划内与规划外,并未区分车位的形态,规划内的车位属于建设单位,并未规定露天车位除外。所以,露天车位与其它形态的车位一样,应当以规划为产权划分的标志,规划内的,开发商享有所有权。判断一个车位是规划内的还是规划外的,只能依据规划图。规划图上标示的车位,是规划内的车位,规划图上未标示的车位,是规划外的车位。根据该小区的规划图可见涉案的露天车位并不属于公建配套车位。且根据《茂名市房屋建筑面积绘测报告书》显示涉案露天车位面积并未计算到业主公摊面积当中,并无占用公共面积。再者,根据白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》附件四第16条约定“茂名碧桂园内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应土地使用权归出卖人,出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分。”白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝上诉状中断章取义地错误引用《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的条款主张该规划内露天车位占用了业主公共面积,权属应属于全体业主所有是完全错误的。而且根据“谁主张谁举证”的原则,即使白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝认为露天车位属于全体业主所有,则其应当对该事实承担举证责任,提供相应的证据材料,但白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝并未提供相关证据以佐证其主张,所以,其主张不成立。二、退一步来说,即使规划内的小区露天停车位属于业主共有,但因业主与物业公司之间签有协议,物业公司可依照约定收取停车费。根据业主与物业公司双方签订的《茂名碧桂园前期物业服务协议》第八条约定:“甲方(业主)或该物业使用人使用本园区的车位,应遵守《茂名碧桂园临时管理规约》及乙方(物业公司)所制定的停车管理制度,并向场地所有权人交纳车位场地使用费。车位使用人与车位所有权人可根据实际情况约定车位的租赁方式及交纳车位场地使用费的方式,如逐次付费、短期租用停车位、长期租用停车位。如选择短期或长期租用车位的方式,甲方须与车位场地所有权人签订书面的车位使用协议。明确双方在车位使用方面的权利和义务以及相关的注意事项。”上述的协议均是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,相关条款没有加重了业主一方的责任或者排除了业主方的主要权利,不存在无效情况。因此,白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的车辆进入涉案小区并于小区规划内露天车位停车,应当缴纳停车费。

碧桂园物业服务公司辩称:一、一审判决认定涉案的露天停车位依法属于碧桂园公司所有依据充分。理由如下:1.根据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”、第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定,规划内的车位,建设单位为原始的所有权人,有权进行出售、出租、附赠等。茂名碧桂园的开发建设单位为碧桂园公司,根据《物权法》规定,经规划批准建设的规划内的车位,产权应当属于碧桂园公司所有。2.白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》约定“经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人,出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分”。根据《商品房买卖合同》的约定,经规划批准建设的露天车位为碧桂园公司所有,碧桂园房产公司有权对其规划内的露天车位进行处分。二、一审判决认定碧桂园物业服务公司有权向白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝收取停车费并无不当。理由如下:1.碧桂园物业服务公司与碧桂园公司于2016年1月1日签订《车位经营管理委托协议》,受委托对茂名碧桂园露天车位进行经营管理,且白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝与碧桂园物业服务公司签订《茂名市碧桂园前期物业服务协议》中双方已就停车收费等标准作出的明确约定。退一步来讲,白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝与碧桂园物业服务公司签订《茂名市碧桂园前期物业服务协议》第九条“乙方可对本园区的物业共用部位、共用设施设备进行经营管理,其经营管理收入在剔除管理成本后用作补充本园区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。”即使规划范围内的部分露天停车位属于业主共有的,碧桂园物业服务公司亦有权收取停车费。2.碧桂园物业服务公司停车收费定价及公示符合相关法律或地方性规定。根据《茂名市发展和改革局关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》,茂名碧桂园露天停车场停车收费实行市场调节价。碧桂园物业服务公司根据《价格法》明码标价的规定和上述通知在小区所有入口和部位车位旁均设置有《碧桂园停车场收费标价牌》,公示了停车收费项目、收费标准等,有权收取停车费。

白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝向一审法院起诉请求:1.判令碧桂园公司、碧桂园物业服务公司立即停止收取白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝停车费;2.判令碧桂园公司、碧桂园物业服务公司立即返还已经收取白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝停车费22元(白烜荣5元、许革6元、钟祝贤5元、陈云才3元、吴玉姝3元);3.本案诉讼费用由碧桂园公司、碧桂园物业服务公司承担。

一审法院审理查明:白烜荣在2013年6月2日与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号:2013060201031204),购买了茂名碧桂园云林香雪一街2号402房;许革在2014年12月25日与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号:2014122219)购买了茂名碧桂园云林香雪一街4号202房;钟祝贤从碧桂园公司处购买了茂名碧桂园碧湖春晓三十一街10号102房,并且取得了国有土地使用权证[证书编号:茂南国用(2016)第2416号];陈云才从碧桂园公司处购买了茂名碧桂园云林香雪一街3号402房,并且取得了房屋产权证(证书编号:粤房地权证茂房字第0900096484号);吴玉姝从碧桂园公司处购买了茂名碧桂园云林香雪一街4号201房,并且取得了不动产权证[证书编号:粤(2017)茂名市不动产权第0001576号]。上述白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝均是茂名碧桂园业主。2016年1月1日,碧桂园公司与碧桂园物业服务公司签订《车位经营管理委托协议》,协议中载明:“甲方:碧桂园公司。乙方:碧桂园物业服务公司。经甲乙双方友好协商,现就甲方委托乙方对权属甲方所有的车位提供管理的相关事宜,达成以下共识:一、甲方同意乙方为甲方开发的茂名碧桂园项目(以下简称该项目)提供车位短租(租期小于20年)代理服务,短租形式包括但不限于年租、月租、临租。二、甲方同意按以下第一种方式委托乙方开展车位短租代理服务:第一种方式:乙方出租权属甲方车位的全部收入作为甲方应向乙方支付的相应物业服务费,乙方不需再向甲方支付代理服务费。第二种方式:乙方出租权属甲方车位的全部收入归甲方,甲方另行向乙方支付未售已租及未售空置车位的物业服务费及代理费用(车位物业服务费的计费标准按前期物业服务合同约定的计费标准执行,每个已出租车位代理费用为车位出租合同的总月数*元/个(由甲乙双方自行约定)的标准进行计收。三、委托经营期间:2016年1月1日至2046年12月31日。四、本协议一式贰份,双方各执一份,具有同等法律效力。甲方碧桂园公司。日期:2016年1月1日。乙方:碧桂园物业服务公司。日期:2016年1月1日。”碧桂园物业服务公司经碧桂园公司委托,开始对白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝居住小区内露天停车位收取停车费,并实际收取了白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝共22元停车费(其中白烜荣5元、许革6元、钟祝贤5元、陈云才3元、吴玉姝3元),并分别出具了停车费发票给白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝。白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝分别与碧桂园物业服务公司签订了《茂名市碧桂园前期物业服务协议》,协议中第八条约定:“甲方(业主)或该物业使用人使用本园区的车位,应遵守《茂名碧桂园临时管理规约》及乙方(物业公司)所制定的停车管理制度,并向场地所有权人交纳车位场地使用费。1.车位使用人与车位所有权人可根据实际情况约定车位的租赁方式及交纳车位场地使用费的方式,如逐次付费、短期租用停车位、长期租用停车位。如选择短期或长期租用车位的方式,甲方须与车位场地所有权人签订书面的车位使用协议,明确双方在车位使用方面的权利和义务以及相关的注意事项。”以上事实,有白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的身份证、《商品房买卖合同》、《茂名市碧桂园前期物业服务协议》、小区规划总平面图以及庭审笔录等证据所证实。

一审法院认为:《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”依照碧桂园公司提供的规划总平面图来看,涉案的露天停车位在该小区规划图中有明确标示,且并未占用业主共有的道路或者其他场地,该部分规划用于停放汽车的专有停车位,依法应属于建设单位。白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝主张上述露天停车位属全体业主共有,缺乏事实与法律依据,一审法院不予支持。再者,碧桂园公司与碧桂园物业服务公司于2016年1月1日签订了《车位经营管理委托协议》,授权委托碧桂园物业服务公司对白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝居住小区内露天停车位收取停车费。白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝分别与碧桂园物业服务公司签订了《茂名市碧桂园前期物业服务协议》是双方真实的意思表示,其内容未有法律法规禁止内容,应为合法有效,该合同内容对于白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝均具有法律约束力。物业服务合同中双方已就停车收费等标准做出约定,且该收费标准符合相关法律法规的规定,白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝作为业主应严格按照此标准交纳停车费。白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝要求碧桂园公司和碧桂园物业服务公司返还已交纳的停车费的请求,于法无据,故一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决:驳回白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的全部诉讼请求。案件受理费25元(白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝已预交),由白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝负担。

二审中,当事人没有提交新证据。

一审判决查明的事实,经本院审查,予以确认。

本院另查明:为查明本案中露天停车位的权属等问题,本院分别去函茂名市城乡规划局和茂名市国土资源局进行调查。茂名市城乡规划局复函如下:“我局审批项目的主要技术经济指标中,要求机动车泊位数必须符合该地块的规划条件要求,机动车泊位配置均以审批文件为准,不按规划文件配置的机动车治位均属未经规划批准建设的机动车治位。如机动车泊位占用小区共有道路或绿地的,必须按原审批的规划图纸恢复原有公共绿地或道路。根据茂名市建设项目绿地率计算规则,在草皮砖上做机动车泊位的,草皮砖所占面积应按该面积的20%来计算绿地率;根据《城市道路路内停车泊位设置规范》(GA/T850-2009),可根据车行道路路面实际宽度设置停车位,设置要遵循保障道路交通有序、安全、畅通的原则,该停车区域按道路广场面积计算。”茂名市国土资源局复函如下:“一、关于茂名碧桂园小区商铺分摊面积情况请向房管局房屋测绘队各询了解。二、关于茂名碧桂园小区土地分割证问题,我局此项职能已下放给茂南区国土局,请向茂南区国土局测绘院咨询了解。三、露天停车位没有登记发证,根据相关法律法规不能登记发证。关于露天停车位是否属于开发商所有还是属于全体业主共有,请向规划部门咨询了解。”

还查明:碧桂园公司在二审期间明确确认涉案的茂名碧桂园小区的全部房产均已经出售。

本院认为,本案争议的焦点是碧桂园公司、碧桂园物业服务公司是否有权向白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝收取露天停车位的停车费。从本案查明的事实来看,碧桂园公司、碧桂园物业服务公司无权向白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝收取露天停车位的停车费,理由如下:1.根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”的规定,本案中涉及的露天停车位建设在草皮砖上,按茂名市城乡规划局的批复,涉案的露天停车位应按20%来计算绿地率,故可认定露天停车位占用了小区共有的绿地,该露天停车位属于业主共有。碧桂园公司、碧桂园物业服务公司辩称根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定,因涉案的露天停车位经过规划,因此,应当属于碧桂园公司所有。该条款所规定的是专门用来停放汽车的车位、车库的归属问题,但在本案中,虽然涉案的露天停车位经过规划,但其是建设在小区的共有绿地上,并非属于专门用来停放汽车的车位,因此,本案并不适用该条款的规定。故碧桂园公司、碧桂园物业服务公司的该抗辩理由不成立,本院不予支持。2.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条一款“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定,本案中,从茂名市国土资源局对本院的复函可知,涉案的露天停车位没有登记发证,也不能登记发证。因此,涉案的露天停车位不能办理产权登记,不能成为享有专有权的专有部分。故碧桂园公司、碧桂园物业服务公司主张涉案的露天停车位属于碧桂园公司所有没有法律依据。3.虽然碧桂园公司在建设小区时对小区建筑区划内的土地取得了土地使用权,但是在小区建设完成和小区全部房屋出售之后,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分也应归业主共有。4.碧桂园物业服务公司抗辩称其与碧桂园公司签订了《车位经营管理委托协议》,根据该协议的约定其有权收取涉案露天停车位的停车费。但该协议明确约定“……甲方(碧桂园公司)委托乙方(碧桂园物业服务公司)对权属甲方所有的车位提供管理的相关事实……”,因涉案的露天停车位权属并不属于碧桂园公司,故涉案的露天停车位并不属于该协议的约定范围,且即使碧桂园公司与碧桂园物业服务公司约定由碧桂园物业服务公司管理涉案的露天停车位,因碧桂园公司对涉案的露天停车位没有权属,故该约定也不对白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝产生法律效力。5.碧桂园公司、碧桂园物业服务公司抗辩称白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝均分别与碧桂园物业服务公司签订了《茂名市碧桂园前期物业服务协议》,根据该协议第八条、第九条的约定,即使涉案的露天停车位属于业主共有,其也有权收取白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的停车费用。经查,《茂名市碧桂园前期物业服务协议》第八条是约定了车位使用人应当向涉案的露天停车位的所有权人交纳车位场地使用费,而本案中,因碧桂园公司、碧桂园物业服务公司均不是涉案露天停车位的所有权人,因此,白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝无需向碧桂园物业服务公司支付涉案露天停车位的场地使用费。至于《茂名市碧桂园前期物业服务协议》第九条所约定的碧桂园物业服务公司可对小区内的物业共用部位、共用设施设备进行经营管理,其经营管理收入在别除管理成本后用作补充小区内共用部位、共用设施设备的维修、维护费用。但本案中,碧桂园物业服务公司向白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝收取的是停车费,属于车位场地使用费,并不属于管理费用,且从现有的证据来看,碧桂园物业服务公司也未提供证据证明其收取的停车费用于小区内共用部位、共用设施设备的维修与维护。因此,碧桂园物业服务公司依据该条款的约定收取的停车费理由不成立,本院不予支持。综上,碧桂园物业服务公司向白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝收取涉案露天停车位的停车费没有依据,其应当分别退还白烜荣5元、许革6元、钟祝贤5元、陈云才3元、吴玉姝3元停车费,并应立即停止向白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝收取涉案露天停车位的停车费。

至于白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝起诉请求碧桂园公司退还停车费的问题,从白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝所提供的收费发票来看,收取停车费的主体是碧桂园物业服务公司,因此,应当由碧桂园物业服务公司返还相应的停车费,白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝请求碧桂园公司返还停车费的理由不成立,本院予以驳回。

综上所述,白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的上诉请求部分成立,予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、撤销茂名市茂南区人民法院(2017)粤0902民初2684号民事判决;

二、被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司于本判决发生法律效力之日起立即停止向白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝收取涉案露天停车位的停车费;

三、限被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司于本判决发生法律效力之日起十日内分别退还上诉人白烜荣5元、许革6元、钟祝贤5元、陈云才3元、吴玉姝3元停车费;

四、驳回上诉人白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝的其他诉讼请求。

一审案件受理费25元,二审案件受理费50元,均由被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司负担;上诉人白烜荣、许革、钟祝贤、陈云才、吴玉姝预交的二审案件受理费50元,本院予以退回。限被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司茂名分公司在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费50元,逾期不交纳的,依法强制执行。

本判决为终审判决。

 

审  判  长   江  剑  兵

审  判  员   庞  健  军

代理审判员   莫    婵

    二O八年十一月二十日

本件与原本核对无异

书  记  员   郑  富  华

书  记  员   汤  智  磊

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