《宪法》第13条宣布：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。显然，物权具有对抗国家(政府)的效力，否则法律也不能给予物权权利人长期的稳定的预期，物权不称其为物权了。但是，物权法没有很好地宣示宪法这一精神。

　　物权法应当在以下三个方面在国家和个人之间建立明确的规则：

　　(一)征收和征用

　　国家唯一能够合法“侵犯”私人物权的是征收和征用，因此，规定好这一条，有利于保护私有财产。因为，征收和征用一方面是对私人物权的限制，但另一方面又是对私人物权的保护，关键在于如何规定。基于此，建议对草案第49条作出以下修改：

　　(1)基本表述：除非是基于公共利益，任何政府不得征收、征用民事主体的动产和不动产；征收、征用必须依照法律规定权限和程序并给予权利人充分合理的补偿，具体条件、程序和补偿方法由国家法律另行规定(物权法可授权国务院制定特别法，对征收、征用条件和程序作出具体规定)。

　　(2)(在不采纳上述条款的情形下)建议取消“国家规定”给予补偿，而代之以法律、行政法规规定的补偿计算方法，确定补偿数额。因为在法律上，“国家规定”是不严谨的说法。解释起来容易走样，谁可以代表国家有时难以说清楚。而且在征收这一环节上，不宜用“人民政府”，而应当用国家征收。

　　同样，草案第68条、第71条、第128条和第155条中的“国家规定”也必须予以修改。

　　(二)赋予土地使用权人对抗国家的权利

　　在我国，民事主体不能取得土地所有权，因此，我国不动产物权是以土地使用权为基础的。如果民事主体取得的土地使用权不具有对抗国家的效力，那么整个不动产物权就是不稳定的。因为，房屋所有权、林木所有权等均是建立在土地使用权基础上的，如果土地使用权无缘无故地被国家终止、收回，那么，产业不稳定，何以让公民有“恒心”呢。

　　《城市房地产管理法》第19条赋予政府基于公共利益提前收回土地使用权的权力，物权法应当对该规定作出回应。建议规定：国家保护土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回；国家基于公共利益需要提前收回土地的，准用征收的规则。

　　既然土地使用权为国家所有权上设定了一定期限的财产权，而且在这一定期限内土地使用权人具有对抗设定人的权利(不得提前收回)，那么，基于公共利益需要提前收回的，自然得适用征收规则。只是在补偿时，考虑的是剩余期限的土地使用权价值，而不是土地的所有权价值。其实，同样的问题也存在于农地承包经营权。农村承包经营权不仅有发包人提前收回问题，而且面临国家征收农地迫使发包人终止承包经营权问题。这些也需要有相应的规范。

　　(三)城市居民的房屋所有权的保护

　　与前一个问题相联系的另一个问题是，城市居民房屋所有权保护问题。房屋依存于土地而存在的事实，使人们自然得考虑他的房屋是否有地可依问题。在这方面，笔者注意到，草案基本上没有涉及城市住宅涉及的土地使用权。实际上，城市住宅用地分为私有宅基地(对应城市私房)、划拨土地(对应城市公房)和出让土地(对应商品房)。随着城市房屋制度的改革，城市的房屋所有权基本上走向统一，即私有化了，但是土地使用权却多种多样。物权法的重要内容之一是为公民房地产权利确定明确的规定，显然不能不涉及各种各样的土地使用权和房屋权属的构建。令人遗憾的是，草案没有规定城市私有宅基地，也没有涉及公房宅基地(对应划拨土地使用权)，仅笼统地规定期限届满后建设用地使用权消灭(第154条)，并规定“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前1年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。……”

　　这也就是说，草案还没有解决城市房屋所有权稳定预期问题，还有待其他法律解决。客观地说，解决这个问题涉及到国家政策选择，也许立法者认为时机不成熟。但是，笔者坚持认为，居住用地使用权应当统一，而且应当长期化；而且在国家依法收回土地使用权终止时(比如期限届满时)，国家应当给予房屋所有权人相当于房屋现价的合理的补偿，才能取得房屋所有权，而不能无偿取得所有权。因此建议，即使其他规则难以明确，物权法至少要规定：土地使用权期限届满，国家收回土地使用权的，应当给予房屋所有权以合理的补偿。